Memilih tempat usaha merupakan perkara penting, terutama bagi usaha kecil menengah dimana alokasi investasi untuk tempat usaha temasuk besar jumlahnya. Jika Kita cermat dalam melakukan pengamatan dan analisa terstruktur maka tempat usaha yang strategis dapat ditemukan sesuai dengan kemampuan modal usaha Anda.
Poin Poin Dalam Menentukan Tempat Usaha Yang Strategis
Pada artikel ini akan membahas tempat usaha yang bersifat jangka panjang. Apabila Anda ingin menentukan tempat usaha yang dalam suatu event / kegiatan / acara maka Anda dapat membaca artikel “Tips Menyewa Stand Bazar, Expo, Pameran“.
Poin poin dibawah ini merupakan penanda dari keseluruhan cara menentukan tempat usaha yang strategis. Beberapa poin mungkin dapat Anda lewati tergantung jenis tempat usaha yang sedang Anda inginkan.
- Kriteria Tempat Usaha
- Legalitas Dan Ketentuan Tempat Usaha
- Estimasi Budget
- Gambaran Awal Lokasi Survey
- Survey Lokasi
- Analisa Kompetitor
- Negoisasi Dengan Pemilik Tempat
1. Tentukan Kriteria Tempat Usaha
Setiap produk atau jasa memerlukan kriteria tempat usaha yang berbeda beda. Usaha fotocopy dan print dokumen sudah tentu berbeda kriterianya dengan usaha berjualan daging. Oleh karena itu catatlah kriteria minimal tempat usaha yang Anda butuhkan.
Kriteria tempat usaha antara lain meliputi lokasi, lingkungan, fasilitas, biaya, serta jarak tempuh menuju tempat usaha Anda. Selain faktor diatas, pengamatan pada tempat usaha kompetitor sejenis yang telah sukses terlebih dahulu dapat juga menjadi masukan Anda. Berikut ini contoh kebutuhan kriteria tempat usaha kuliner untuk pilihan sewa.
- Rencana pengadaan: sewa tempat usaha
- Terletak didalam bangunan dengan fasilitas listrik dan air (biaya bulanan ditanggung sendiri)
- Lingkungan sekitar bersih
- Memiliki ruang makan untuk pelanggan (min. 10x6m)
- Memiliki ruangan memasak, penyimpanan bahan dan tempat cuci (min. 2x3m)
- Memiliki kamar kecil yang tertutup rapat dan higienis atau terdapat fasilitas umum kamar kecil di sekitar tempat usaha
- Diperbolehkan oleh pemilik untuk membuat dekorasi dinding
- Mendapat izin pemilik untuk mendaftarkan alamat guna pemasangan akses internet
- Terletak di pinggir jalan utama atau dalam pertokoan ramai
- Terdapat ruang atau area meletakan spanduk atau banner
- Diijinkan buka hingga malam
- Dekat dengan lahan parkir sepeda motor dan mobil untuk umum
- Jarak dari tempat tinggal kurang dari 15 Km
- Jarak dari pasar tradisional kurang dari 5 Km
- Dapat disewa bulanan
- Biaya tenant kurang dari 50 ribu rupiah per bulan
- Harga maksimal sewa 2 juta rupiah setiap bulan
Contoh diatas tentu saja bersifat teknis dan dapat berubah sesuai kebutuhan Anda. Tidak selalu tempat usaha kebutuhannya harus di tempat yang ramai, terkadang tempoat usaha hanya untuk dijadikan lokasi produksi atau penyimpanan, jadi hanya membutuhkan akses masuk kendaraan pengangkut. Contoh lainnya misalnya Anda hanya membutuhkan lapak di pasar untuk jualan, tentu berbeda kriterianya dengan contoh yang disebutkan diatas. Teknis artinya ini belum dilakukan pengamatan langsung, jadi masih ada faktor lain yang dapat menjadi pertimbangan. Meski demikian, kini setidaknya Anda sudah mengantongi kriteria tempat usaha yang Anda butuhkan.
2. Memahami Legalitas Dan Ketentuan Tempat Usaha
Pada setiap lokasi usaha memiliki peraturan dan ketentuannya masing masing. Tidak hanya itu, tergantung dari produk yang akan Kita jual atau jasa yang Kita tawarkan, bisa jadi akan ada aturan tambahan spesifik yang mengaturnya.
Ketentuan yang dibuat oleh lingkungan sekitar yang pertama kali Anda sudah memahaminya. Misalnya pada kriteria tempat usaha Anda menginginkan jam buka hingga malam, maka pastikan hal ini ditanyakan pada pengelola / pemilik tempat. Usaha Anda adalah bengkel las, maka Anda juga harus menanyakan apakah lingkungan sekitar tidak keberatan, dan lainnya yang Anda rasa perlu ditanyakan diawal.
Setelah ketentuan dari lingkungan sekitar, maka peraturan dari pemerintah setempat juga perlu Anda pahami. Jika Anda menyewa tempat maka pastikan tempat usaha yang akan Anda sewa sudah lengkap semua perijinan dari pemerintah daerah.
Adapun dalam kasus tertentu, misalnya menyewa lapak berjualan di pasar atau pertokoan resmi, maka Anda tidak perlu lagi memikirkan perihal regulasi dari pemerintah setempat karena umumnya pengelola tempat sudah melengkapi izin lengkap.
Jika rencana Anda adalah membeli tempat usaha ini, maka pastikan semua surat surat legalitas kepemilikan tempat usaha sudah lengkap dan sah. Dalam beberapa kasus ada yang memperjual belikan tempat usaha yang legalitasnya tidak jelas atau hanya dikuatkan oleh jaminan oknum tertentu.
3. Estimasi Budget Anggaran Tempat Usaha
Pada contoh kriteria diatas Kita sudah mencantumkan biaya sewa dan tenant yang Kita alokasikan, meski demikian Kita juga harus memperhitungkan apabila ketika survey langsung nanti harga sewa melebihi estimasi anggaran Kita. Oleh karena itu diperlukan penyesuaian rencana anggaran sewa tempat yang nilainya tidak meleceng jauh dari perhitungan modal usaha Anda.
Misalnya jika mengambil contoh diatas, nilai 2 juta rupiah maka Kita melakukan penyesuaian anggaran sewa dengan rentang nilai 1.5 juta rupiah hingga 2.5 juta rupiah. Tentu saja dengan catatan jumlah maksimal tersebut (2.5 juta rupiah) tidak akan berpotensi merugikan Kita.
Contoh lainnya jika tempat usaha ini Anda beli, maka perhitungan alokasi yang Anda siapkan untuk properti ini juga dibuat rentang minimal dan maksimalnya. Membeli cash, misalnya 120 juta rupiah – 150 juta rupiah. Apabila berencana membeli secara kredit maka ada 2 rentang yang Anda siapkan, yaitu DP (dalam bentuk nominal bukan persentase) dan cicilan. Rentang DP misalnya 10 juta rupiah – 30 juta rupiah, dan rentang cicilan bulanan 2 juta rupiah – 3 juta rupiah.
Sekarang Anda telah memiliki estimasi budget biaya sewa atau membeli tempat usaha Anda.
4. Gambaran Awal Lokasi Survey
Pada kriteria tempat usaha diatas tadi Anda sudah menentukan juga kriteria lokasinya. Apabila lokasi yang ingin Anda survey berada di pusat perbelanjaan atau pasar tradisional atau lokasi yang sudah Anda kenal batas batasnya maka penandaan pada peta tidak diperlukan.
Namun jika lokasi yang ingin disurvey ini tersebar di banyak tempat dan Anda tidak begitu mengenalnya maka harus mendapatkan gambaran awal lokasi survey tempat usaha. Tentu Anda tidak ingin langsung pergi survey tanpa mengenal wilayah tersebut, karena bisa jadi malah berputar putar dan nyasar.
Penandaan lokasi yang ingin disurvey, ditandai dengan angka.
Salah satu mendapatkan gambaran awal yaitu dengan cara penandaan pada peta. Pada screenshot diatas menggambarkan penandaan peta untuk survey lokasi usaha warung makan seafood, setiap titik survey ditandai dengan angka. Penandaan ini memanfaatkan aplikasi Google Maps, dan titik angka pada ilustrasi diatas dapat Anda simpan untuk nantinya untukpetunjuk kunjungan.
Bagaimana mendapatkan titik lokasi tempat usaha kompoetitor agar Kita dapat mengatur jarak lokasi yang disurvey? Caranya cukup mudah, pada kolom pencarian di Google Maps ketikan kata kunci dengan format: [nama_produk] [nama_wilayah]. Pada contoh screenshot peta diatas Saya mengetikan kata kunci Seafood Pamulang.
Titik pada peta ketika dilihat menggunakan fitur Street View
Setiap titik angka tidaklah ditandai dengan sembarang, Kita melihat melalui fitur street view pada Google Maps ada apa saja di titik tersebut. Fitur street view akan memberikan Kita foto lokasi titik yang diinginkan serta simulasi menelusuri lokasi tersebut. Untuk mengetahui lebih lanjut cara penggunaan fitur street view silahkan membaca petunjuk dari Google : Menggunakan Street View.
Pada screenshot dari street view terlihat pada salah satu titik adalah lokasi dari food court yang akan Kita survey nanti untuk melihat prospek usaha seafood disana.
Kemudian Kita juga dapat memanfaatkan pencarian iklan properti di internet. Lakukan pencarian berdasarkan wilayah yang ingin Kita sasar, lalu simpan semua penawaran tersebut untuk Kita survey kemudian.
Memanfaatkan Informasi Dari Orang Terdekat
Mendapatkan gambaran awal lokasi tidak hanya melalui teknologi Google Maps atau pencarian iklan di internet, namun juga dapat Kita kumpulkan dengan meminta informasi dari teman / keluarga Kita yang mengenal daerah tersebut. Deskripsi dari mereka akan membantu Kita memahami gambaran awal tentang lokasi yang nanti disurvey. Misalnya wilayah tersebut sering banjir, atau disana ada tempat makan seafood terkenal ramai, atau rata rata pengunjung disana dari kalangan mana.
5. Survey Lokasi Tempat Usaha Yang Strategis
Dari 4 tahap sebelumnya secara tidak langsung Kita tidak hanya mendapatkan data penunjang survey, namun juga daftar kebutuhan yang harus dicocokan antara kondisi di lokasi dengan kriteria tempat usaha, serta pertanyaan kepada pemilik tempat seputar perizinan lokasi.
Jika memiliki budget terbatas, maka informasi yang pertama kali dicari adalah biaya sewa tempat usaha atau harga jual tempat usaha jika Anda berniat membelinya. Karena sebelum terlanjur melakukan pengamatan lebih jauh, alangkah baiknya Kita mengetahui jika kemampuan keuangan Kita sudah cocok.
Kemudian jika dari segi biaya sudah cocok, pada tahap survey ini pengamatan menyeluruh dan teliti dibutuhkan, pencarian informasi tidak hanya terfokus pada tempat usaha, namun juga ke lingkungan sekitarnya. Minimal Kita melakukan pengamatan 2 hari dalam seminggu, yaitu di waktu akhir pekan atau libur, dan di hari biasa, ini juga tergantung dari jenis usaha apa yang dijalankan nantinya.
Apabila usaha kuliner, tentu Kita juga perlu mengetahui bagaimana kondisi lokasi di hari libur dan hari biasa untuk melihat keramaian lokasi. Kemudian untuk waktu pengamatan, mulai dari pagi, siang, sore, hingga terakhir malam hari untuk melihat kondisi keamanan di lingkungan bakal tempat usaha Kita nantinya.
Pangsa pasar pengunjung, serta rata rata harga jual produk sejenis milik Kita juga harus menjadi pertimbangan guna kelancaran usaha nantinya. Jangan sungkan juga untuk bertanya pada orang dilingkungan tempat usaha tersebut. Misalnya pertanyaan seputar banjir, kemacetan, keamanan, serta gangguan lainnya yang berpotensi menggangu bisnis Kita.
Mengambil gambar atau foto di setiap lokasi survey nantinya akan dapat membantu Kita dalam menentukan pilihan tempat usaha yang strategis untuk Kita pilih. Jadi usai dari survey ke lokasi ini Kita memiliki data lokasi akurat, detail tempat usaha, serta dokumentasi gambar atau foto.
6. Analisa Tempat Usaha Kompetitor
Setelah selesai dengan survey lokasi tempat usaha Kita, maka sebagai data tambahan Kita juga mengamati jalannya usaha kompetitor di wilayah ini. Tidak perlu mendalam, cukup mengetahui posisi tempat usaha mereka di kawasan ini, serta keramaian pembeli di tempat mereka.
Apa yang menjadi kesan pelanggan mereka juga perlu Kita ketahui, misalnya karena harga murah, atau memberikan garansi (produk barang), atau makanannya terkenal enak. Disini Kita juga harus memastikan jarak tempat usaha Kita dan kompetitor agar dapat terjaga.
7. Negoisasi Dengan Pemilik Tempat Usaha Yang Strategis
Dari seluruh rangkaian proses diatas, maka Kita sudah mendapatkan daftar beberapa tempat usaha yang akan Kita pilih. Mungkin tidak semua pilihan pilihan tersebut sempurna / sesuai dengan yang Kita inginkan, oleh karena itu Kita susun semuanya. Penyusunan diurut dari pilihan terbaik, sehingga daftar teratas ini lah yang akan mulai Kita datangi pemiliknya.
Tempat usaha yang strategis dan memenuhi kriteria tidak ada gunanya jika budget Kita tidak mencukupi. Oleh karena itu jika pemilik tempat membandrol harga sewa diatas budget Kita, maka Kita harus bernegoisasi untuk masalah harga sewa / jual.
Perlu diketahui bahwa rata rata periode sewa adalah setiap tahun / tahunan. Dengan kondisi seperti itu maka negoisasi dapat diarahkan ke pengurangan total harga sewa untuk keperluan tenant atau biaya lain yang harus Anda keluarkan rutin nantinya.
Jika sudah gagal dalam proses negoisasi, jangan putus asa, masih ada pilihan lainnya didalam daftar Kita yang meski tidak sebagus tempat yang diawal Kita negoisasikan. Sekalipun kenyataan terpahitnya tidak ada satupun lokasi di daftar Kita yang dapat Kita jadikan tempat usaha, maka jangan putus asa mengulangi proses pencarian. Mungkin Anda dapat menekan biaya sewa dengan memberikan toleransi kecil terhadap kriteria tempat usaha Anda. Selama tidak berdampak pada jalannya bisnis nantinya, tidak menjadi masalah Kita mengurangi sedikit standar.
Penulis memiliki pengalaman bekerja sebagai marketing properti di beberapa perusahaan pengembang di Jakarta, Palembang dan Tangerang.
Tentang Penulis
Pemilik dari Deshiva Store, toko kerajinan ukiran dan lukisan khas Kota Jepara.. Menjual rekal, ukiran kaligrafi, sketsa lukisan. Siap melayani pengiriman ke seluruh Indonesia, Transaksi aman melalui marketplace terpercaya di Indonesia
Dinda Vita
IKUT.org adalah komunitas diskusi seputar dunia wirausaha, UMKM dan bisnis. Berisikan informasi peluang usaha, kisah inspiratif, regulasi seputar bisnis, serta peluang mendapatkan modal usaha.